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拯救华夏幸福

田国宝2021-06-17 18:27

经济观察报 记者 田国宝 经济观察报多方获悉,有关华夏幸福综合性风险化解方案已经制定完毕,最快将于7月上旬对外公布。

根据各方透露出来有关风险化解方案的信息,这是一套旨在让华夏幸福摆脱债务违约风波和流动性危机、恢复正常经营的一揽子方案。

自今年初华夏幸福危机爆发以来,在河北省、廊坊市及相关金融机构主导、参与下,成立了华夏幸福风险化解领导小组,由中国平安和工商银行河北分行牵头成立债务会,华夏幸福自身也成立多个相应风险化解工作小组。

一位接近消息的人士透露,初版方案在4月已经成型,此后,一直与债权人就方案内容进行交换意见,目前已经取得部分债权人的首肯。最终方案还需经过国务院相关部门的审批通过,才能正式公布。

截至一季度末,华夏幸福有息负债合计2053.27亿元,其中一年内到期债务规模是1040.8亿元。根据6月11日华夏幸福发布公告,其累计违约债务本息金额达到了635.75亿元。

此外,因股票质押违约被金融机构处置及可转债换股等因素,华夏控股先后被动减持7827.44万股华夏幸福的股票,涉及资金4.81亿元。截至6月15日,大股东华夏控股持股比例降至24.94%。

框架

今年初,华夏幸福综合性风险小组、债委会等机构成立,这个在石家庄一家宾馆内封闭办公的临时机构,成为华夏幸福化解债务风险的关键所在。

据一位接近华夏幸福的人士先容,每一个进入小组工作的人,无论是政府机构和金融机构的工作人员,还是华夏幸福的员工,第一步就是签署保密协议,有关华夏幸福债务风险的化解方案处于高度保密中,并不是每一个工作人员都机会看到。

上述接近消息人士也表示,只有极少数的决策人员能够接触到方案全部内容,其他人都是在日常工作过程中涉及相关工作或相互交流时能够窥得一二,“大家了解的都是一个大概思路,具体细节并不完全清楚。”

一位华夏幸福债权机构的工作人员告诉经济观察报,他们在和华夏幸福相关机构沟通过程中,对相关方案有初步了解,但并不清楚方案的具体内容,也没有看过方案文本。

华夏幸福曾在多个场合反复承诺不逃废债,为综合性风险化解方案制定和实施争取时间,并争取早日恢复正常经营。根据各方透露出来的相关信息,华夏幸福综合性风险化解方案有几个方面重要内容。

第一,债务展期,相关到期债务根据到期时间做1-2年展期;相关债券到期后,通过与债券持有人协商转化为非债券类债务;经债权人同意,对部分债务进行转股,但这一部分转化会有相应的上限。

无论是债务做展期处理,还是债券转化为债权,等到新的资金注入或华夏幸福实现正常经营、恢复流动后,再对相应的债务进行分期偿还。据上述接近消息人士透露,目前已经取得部分债权人的首肯,部分还在谈判中。

第二,由一家中央级国有企业以现金方式出资、相关地方政府以土地出资,与华夏控股组建一家新平台企业(有消息称这家新平台企业为河北新空港发展投资有限企业)。新平台企业将取代华夏控股成为华夏幸福的大股东。

上述债权机构人士认为,无论是新空港还是其它主体,这个新平台企业代表的不仅仅是地方政府,有更加广泛代表性意义;新平台的业务也不仅仅是持股平台,也有更加广泛的业务范畴,大概率会承接部分华夏幸福原有业务。

第三,华夏幸福的相关业务将进行重组,一种潜在的可能是会剥离部分资金沉淀周期较长的业务,未来保留下来的业务侧重华夏幸福以往优势,可以保证快速周转和具备较好的变现能力。

上述接近消息的人士判断,住宅、产业园区运营和商业可能是未来华夏幸福的主要业务。但有关产业新城的基础设施、土地整理等相关重资产业务是否保留,其表示目前还处于不确定中。

南方总部业务去留一直受到外界关注,6月,南方总部城市更新业务已经转让给深圳市鹏瑞地产开发有限企业,此前有传言称,武汉长江中心售楼处已经由鹏瑞地产接管。

不过,该消息人士表示,南方总部业务属于华夏幸福优质资产,也是重组后华夏幸福发展方向之一,全部剥离的可能性不大。

第四,华夏幸福董事长王文学会留在华夏幸福从事“擅长的业务”,但相关权重可能会下降。由于实控人发生变化,未来新的实控人派驻的高级管理人员,在重组后华夏幸福的话语权会超过王文学。

华夏幸福现有的管理和团队人员的基本面不会发生根本变化,但根据股东和业务变化需求,相关管理职位和业务口线人员会出现相应变动。

按照各方预期,华夏幸福债务危机将在2021年解决,2022年将恢复正常经营。

保证

2017年以来,已经有福晟、泰禾、蓝光、华夏幸福等多家房地产企业出现流动性危机,与其他房企相比,至今华夏幸福没有出现资产被查封和股权被冻结的相关情况。

多个华夏幸福的员工告诉经济观察报,从1月危机爆发以来,华夏幸福员工有相应的变动,但核心团队基本保持稳定,其中有一个重要原因的是,华夏幸福一直保证员工工资正常发放。

在上述接近华夏幸福人士来看,虽然华夏幸福出现大额债务违约情况,但由于各方采取积极措施,依然能够保持一定的流动性,并没有出现因停发工资而导致大面积离职情况。

“毕竟每个员工都需要养家,正常发放工资是一个基本的保证。”该接近华夏幸福人士表示,相关业务性员工稳定,也是实现小范围自我造血的主要保证,“如果主要业务人员都走了,没人干活了,复工复产都难。”

据其透露,危机爆发以来,华夏幸福采取以项目为单元的封闭式运作措施,即单个项目凭借自身资产可以实现再融资,从而保证项目按计划复工,“集团不会从项目抽调资金,或者挪用项目融来的资金。”

这种情况下,一部分项目通过封闭式运作陆续实现复工,部分城市项目陆续恢复了销售。上述接近华夏幸福人士表示,目前华夏幸福90%以上的项目实现复工,相当一部分项目开始恢复销售。

一旦项目恢复施工、恢复销售,也就有了回款,除了一部分用来偿还项目融资、支付工程款、工人工资等基本保障外,还有少量回款可以回流到集团,“虽然说还达不到偿还债务的程度,但基本能维持企业日常经营。”

华夏幸福之所以在危机爆发后能够实现项目封闭式运作,并维持相应的运作,很大程度与司法集中管辖有关。今年初华夏幸福危机爆发后,有关华夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。

项目一旦被查封,融资、销售、转让等行为均无法实现,丧失流动性,不仅项目复工、复售难度较大,而且容易引发建筑商、供应商和购房者的反弹。

通过司法集中管辖,一定程度避免了项目资产被轮候查封以及股权被冻结引发的一系列问题,保证项目自我造血能力的实现。

据接近华夏幸福人士透露,危机发生半年来,购房者维权情况鲜有发生;也没有大面积和长时间拖欠建筑商、供应商、建筑工人的款项,“大家资产是有的,如果不能变现,最后就只能是死路一条了。”

借鉴意义

2020年四季度,由于环京限购对销售回款带来持续影响,京津冀地区疫情反复出现及到期债务规模较大,再加上因对赌失败,平安暂停进一步输血,众多因素影响下,华夏幸福流动性危机开始显现。

上述接近华夏幸福人士表示,因为华夏幸福没有实现对赌业绩承诺,导致平安面对投资者面临较大的压力,所以,华夏幸福内部对平安停止对华夏幸福输血的选择,也表示理解,“毕竟平安也是商业机构,不是慈善机构。”

华夏幸福内部普遍也都认为,平安入股,对华夏幸福走出第一次危机、建立信用体系及恢复融资起到了决定性作用,“如果没有去年疫情影响,业绩对赌就能顺利完成,加上南方总部业务陆续进入销售,可能就避免危机发生。”上述接近华夏幸福人士表示。

但商业世界没有“如果”,危机发生的时候,如何更加积极的面对问题、解决问题更为关键。上述接近消息人士表示,华夏幸福与地方政府、金融机构之间多年建立起来的互信,使得危机发生时,华夏幸福能够及时获得相关方面的积极支撑。

去年底,意识到危机后,王文学第一时间向河北省及廊坊市相关部门做了情况汇报。河北省和廊坊市也将相关情况向国务院相关部门做了汇报。

此后,在省市政府及相关部委牵头下,华夏幸福综合性风险化解领导小组成立,并先后成立包括债委会在内的6个工作小组。华夏幸福信用债发生违约的时候,相关工作小组已经展开工作。

其中司法集中管辖统一到廊坊市中院,被普遍认为是帮助华夏幸福走出泥潭的根本性措施,一方面保证了资产流动性,另一方面也减轻了众多社会压力,能够将更多精力和时间投放到化解风险工作中。

上述接近消息人士认为,不同于南方发达省份,可以通过直接输血帮助企业走出危机,北方地区的省份普遍“没有那么有钱”,所以在其他方面给予了华夏幸福帮助较多,“关键是沟通及时,前期也没有任何隐瞒,都如实做了汇报。”

另一个重要因素是,由于华夏幸福产业新城业务应收款中,有很大一部分为地方政府基础设施结算款项,一旦华夏幸福发生危机,牵涉范围较广,这也是地方政府能够及时出手的重要原因之一。

由于有权威机构支撑,华夏幸福在与债权人也保持良好的沟通,促进了相关债务展期的顺利进行,“后续一旦有资金和土地进来了,个人判断,恢复正常经营秩序的难度不是很大。”上述接近华夏幸福人士表示。

但华夏幸福是否能够顺利化解风险,走出危机阴影,目前仍是未知数。一切在7月正式的综合性风险化解方案正式公布后才能水落石出。

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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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