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多地公积金“预警”

陈月芹2021-06-17 19:37

经济观察报 记者 陈月芹 李晓到现在还在懊悔,为什么寄送信用卡结清证明的快递没有早一天到。即使早到半天,也许他就能少支出18万元利息。

时间临界点是6月9日下午5点,海南省住房公积金管理局发布了一则通知,《关于落实住房公积金个人住房贷款“存贷挂钩”管理有关事项的通知》(下称《通知》),调整公积金贷款计算方式,6月10日开始实施。

根据最新的计算公式,虽然个人和夫妻最高贷款上限仍是70万元、100万元,但贷款门槛却大大提高了。

目前,已经有南通、合肥、无锡、宿州等10余个城市公积金个贷率超95%,已触碰个贷率红线,公积金流动性吃紧,拉响了住房公积金“预警”。

调整公积金贷款政策不仅仅是海南,今年以来,已有贵阳、洛阳、鹤壁、佛山等地调整住房公积金个人住房贷款额度计算公式、减少约10%的额度或降低二套房贷款额度等。

进退两难

在海南工作将满6年的李晓,终于攒够首付,决定买房安家。

今年3月中旬,李晓签下购房合同,并付了100多万元的首付,办理完房子的网签手续。

6月3日,李晓到海南省公积金管理局提交贷款相关材料,工作人员经过测算,告诉他个人贷满70万元没有问题,但需要交一份信用卡的结清证明,一周内(6月11日前)提交便可办理。

李晓的信用卡需要从北京开户银行处开具,这一周,他一直盯着北京寄来的快递信息,6月9日下午4点多收到结清证明,计划第二天去公积金管理局办理贷款手续。

两个多小时后,《通知》发布的消息传开了,李晓对照公式反复计算了几次,关于新政对自己购房的影响,他多少有些疑惑。

第二天早晨,李晓怀着忐忑的心情去公积金管理局,再次询问是否能按照原办法贷款,因为他已经付完首付,办了网签,此前已经向公积金管理局提交了部分材料。工作人员给出否定的答案。

工作人员告诉李晓,他的公积金贷款额度需要按照新公式重新计算,李晓公积金账户余额9.7万元,缴存年限5年,月均缴存2500元,公积金贷款额度不到30万元。

这是一年内海南对公积金贷款政策第二次调整。2020年8月20日,海南公积金贷款个人、夫妻最高额度分别从50万元、70万元提高到70万元、100万元。

根据《通知》,6月10日起,海南最新的公积金贷款额度计算公式调整为:贷款额度=缴存余额×1.8倍+缴存年限×(0.60÷月均缴存额)或(固定值4)〕×贷款类型系数,以万元为单位。

按照新公式,公积金余额、缴存年限等基数不变的情况下,李晓的可贷额度降了40多万元。想要继续购房,这部分需要转化为商业贷款,由此李晓需要多支出超过18万元的利息。

李晓不是个例,一夜间,公积金贷款额度经历“滑铁卢”的还有邹雨,2020年从陕西毕业后,她和来自全国各地的400多名毕业生,通过人才引进到海南洋浦经济开发区工作。

此前,海南省公积金管理局按照旧办法给她测算过,只要缴存6个月公积金,且还款能力稳定,其个人能贷满70万元。

5月23日,邹雨付了45万元首付,原本计划走组合贷方式,公积金贷款70万元,剩余73万元走商业贷款。

海南公积金新政出来后,邹雨的计划被打乱了。她的公积金余额1.5万元,月均缴存额2400元;公积金缴纳不足1年,缴存年限时按1年计算,公积金最高可以贷款5.2万元,近138万元需借用商业贷款,远远超出她的承受范围。

首付已交、网签已办,邹雨和李晓等人面临两个选择:一是多背数十万元的商业贷款,月供负担加重;二是违约退房,扣除10万元至20万元定金不等。

一位海南的购房者告诉经济观察报,他的购房合同里写明,政策变化不属于不可控力因素,若购房者违约,需扣除20%的总房款,他的违约代价达33万元。

新算法

各地对公积金贷款额度的发放标准不一,但大致思路是:月均缴存越多,缴存年限越长,可贷额度越大,并设置个人和家庭可贷额度上限;优先刚需、首套购房者。

海南新的公积金计算公式包括两个部分,第一个是缴存余额乘以1.8倍;第二个是缴存年限乘以(0.60÷月均缴存额)或(固定值4),其中“缴存年限”上限是4年,月缴存余额≥0.15万元的,以0.6÷月均缴存额计算,月均缴存额<0.15万元的,以固定值4计算。最终贷款额度为两个部分的叠加。

按照新政,对于公积金缴存年限较长、存缴余额较大的购房者影响相对较小,但对于缴存余额较少、缴存时间较短的购房者影响较大。

以李晓为例,由于缴存余额较少,虽然月均缴存额2500元,但经过0.6÷月均缴存额计算后,整体可贷额度相对较低。

根据《通知》规定,通知实施前,借款人已提交完整的住房公积金贷款申请材料,并录入住房公积金“互联网+”信息系统受理贷款业务的,实行原有的业务规定。

对于已交首付、但未办理贷款的购房公积金贷款等问题,6月15日,李晓致电海南省公积金管理局,得到的回复是:购房是个人行为,还不上贷款也是个人行为;购房合同审批是住建部门的事,公积金管理局以“已提交完整住房公积金贷款申请材料”为分界点,没有不妥。

6月10日,在海南省公积金管理局,一位工作人员向李晓说明,收紧公积金贷款是因为“海南公积金个贷率很高,贷出去的钱比较多”,但具体数字未透露。

另一位购房者提供的录音显示,海南省公积金管理局工作人员告诉她,之所以收紧公积金贷款,主要因为“公积金余额不足了”。

目前李晓进退两难,“购房和还贷款确实是个人行为,但此前评估出能贷款70万元,我是根据自己的月付能力买房,现在突然收紧额度,没有过渡期,对大家影响很大”。

海南公积金年度报告显示,2020年,海南发放个人住房贷款1.9万笔103.4亿元,2019年这一数值为1.4万笔、66.8亿元,同比增长32.9%、54.8%。

截至2020年末,海南累计发放个人住房贷款19.6万笔620亿元,分别比上年末增长10.7%、20 %;贷款余额419亿元,同比增长17.8%,贷出额度增幅高于余额增幅。

2020年底,海南的个贷率为86.6%,比上年末增加4.53个百分点。个贷率,是公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比,体现了公积金支撑个人贷款买房力度。

一位接近海南省公积金政策制定部门的人士向经济观察网说明,此次收紧公积金贷款,主要原因是从2020年到今年,海南全省公积金用于购房的贷款支出额快速上升,仅今年前5个月间,海南的个贷率从86.6%上涨至91%,又创新高,已经触及住建部的公积金二级预警机制。

根据公积金资金供求预警机制分三个等级,个贷率在85%-90%启动一级预警,个贷率在90%-95%之间启动二级预警,当个贷率超过95%启动三级预警。

“原先的贷款门槛比较宽松,只要新海南人缴纳6个月公积金,就能撬动顶额的70万元贷款,这确实能解决很多人的贷款购房需求。但那个门槛太低了,很多人每月只缴存最低的额度蹭贷,没有为(公积金)缴存作多少贡献。这不公平。”该接近政策制定部门的人士透露,原贷款门槛过低、房地产市场较为活跃,是出台公积金新政的背景,其出发点是鼓励多缴多贷,兼顾公平性原则。

该接近政策制定部门的人士也说明,既为“存贷挂钩”,大思路是缴存额度跟贷款额度相关联,所以,新计算公式主要分为两部分,一是根据余额乘以1.8倍,这部分占大头,“要鼓励职工多交,得把个人公积金吸纳进来”;二是根据缴存年限和月均缴存额算出的额度,这部分是辅助。

对于“月缴存越多,反而贷得越少”的观点,该接近政策制定部门的人士说,公式前半部分的缴存余额起主要作用,后半部分设置固定值,是为了对低收入者有托底的作用,“即使他收入很低,连缴4年依然能获得至少16万元的贷款”。“看你怎么理解公平性。”

多地收紧

2020年海南公积金个贷率触及一级响应“警报”,但收紧力度显然更大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,去年8月,海南放宽了公积金贷款的额度,个人从50万元提升至70万元,夫妻从70万元提高到100万元,导致个贷率走高。

对于这次公积金新政,李宇嘉认为海南有其特殊性,一是海南多次强调不依赖房地产,有壮士断腕之势,调控压力较大;二是自贸港政策发布以来,人口集聚效应明显,新市民落户人数大增,但因为新市民的公积金已缴存额度不多,对全省公积金贡献率较低,导致公积金贷出比收取的增幅更大,必须提前预警。

“存贷挂钩政策肯定是要落地的,因为目前海南的房地产市场比较火热,个贷率持续上新高,资金已经不足以支撑以前粗放式放贷的模式了,必须要收紧。”前述接近政策制定部门的人士强调了当下推行存贷挂钩制度的必然性、急迫性。

此次新政没有设置缓冲期,导致部分已首付、网签的购房者进退两难,该人士也表示理解,“确实落差太大了。大家6月9日有收到的指示,要清空所有待办任务,已受理的全都完成审批。但6月10日开始,整个公积金系统已经更换了,跟原先的计算参数完全不一样了。”该人士也表示,已将部分市民已购房、受新政影响的情况进行上报。

易居研究院数据显示,今年一季度海南房价同比涨幅为11%,超过全国8%的水平。6月17日,国家统计局公布的最新数据显示,5月海口新房同比上涨5.4%,三亚同比上涨6.8%。

除海南外,已有南通、合肥、无锡、宿州等10余城市宣布公积金个贷率超95%,触碰个贷率红线。包括海南、贵阳等在内多个城市收紧公积金贷款。

4月14日,贵阳发文称,近年来公积金个贷率持续超过95%、“流动性已严重不足”,因此启动公积金流动性风险三级响应,首套房的公积金贷款的首付比例、最高额度不受影响;但二套房公积金贷款额度降低10%,且首套贷款结清满1年后才能使用,首付比例不低于4成。

各地公积金收紧的调控手段包括但不限于收紧贷款额度、放缓贷款速度、停止异地互认等、收紧租房提取额度、严管骗贷行为等。

4月易居研究院发布的《10城公积金个贷率触碰红线》报告中分析,多地收紧公积金贷款,与公积金流动性不足有关,同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。

“疫情期间,全国部分重点城市房屋交易市场明显升温,这使得公积金贷款处于高位运行状态。在流动性把控不到位的情况下,公积金资金池将会告急,进而出现无钱可提可贷的风险。”该报告称。

李宇嘉对经济观察报表示,每当楼市明显回升,公积金个贷率就会走高。“一个地方的公积金是一个封闭的池子,不像银行之间可以流转、拆借。”因此,部分城市需要放宽提取门槛,部分城市则需要收紧,分类分级调节。

房价水平、房地产交易冷热程度、公积金贷款门槛等,都会影响公积金资金池的水位线高低。

一位住建系统人士向经济观察报表示,各地对公积金贷款的收紧或放松,属于地方政府责权,不能跟中央层面的公积金改革动作挂钩。目前也并未收到全国将收紧公积金贷款的消息。

李宇嘉也提醒,个贷率触顶是周期性的。随着各地强化对楼市调控的力度,楼市热度会下降,个贷率又会回到正常区间。

6月17日,一位同样受新政影响的购房者,再次收到开发商的催办贷款的信息。她只能在上班间隙,跑到单位楼梯处不停地拨打市民热线。她的诉求很明确,希翼政策有过渡期,争取到在新签证前已交首付、办网签等购房群体能按照旧办法申请贷款的“宽限”。

她从2013年到海南上学,毕业后作为引进人才留下,今年5月底动用家里6个钱包,外加借款,终于凑齐了50多万元首付,原先的月付已经到达极限。“我可能要没有家了。”她哽咽着说。

(应受访者要求,李晓、邹雨为化名)

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陈月芹经济观察报记者
不动产开发报道部 记者 资讯线索请联系:chenyueqin@eeo.com.cn

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