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房地产信贷额度现松动 地方监管出手引导 允许银行自己把握空间和余地

胡艳明2021-10-26 21:52

经济观察网 记者 胡艳明 银行房地产信贷额度出现了松动。

在10月中旬政策层面频频喊话之后,地方监管和银行层面已行动起来。

10月26日,经济观察网记者从华南、华东和西南等地区的多位银行人士处了解到,上周,多地人民银行分支机构和银保监局对当地银行进行了口头的引导,各地对房地产贷款额度方面有不同程度的松动。

此前,金融管理部门高层关于房地产市场和房地产贷款频频发声,要求保持房地产信贷平稳有序投放;银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

有国有大行省分行人士告诉经济观察网,上周当地人民银行和银保监局都对银行涉及房地产贷款政策进行了引导,“原则上允许银行有自己把握的空间和余地,前提条件是按照市场化和法治化的方向。”

不过,监管尚且没有下发明确的政策。有股份行的地方支行行长则表示,本月当地人民银行批的按揭信贷额度明显高于上月份。

银行自己把握空间和余地

“大家这个月的房地产按揭信贷额度,比上个月多了不少,大约就在上周左右。” 10月26日下午,有南方地区股份行的支行行长告诉记者,预计整个四季度的按揭额度应该会较为宽松。其同时表示,目前房地产开发商的回款也快了不少。

此前,有股份制银行地方分行行长对经济观察网表示,当地监管部门对增长速度和贷款余额,会给一个总的额度。根据当地各家银行的体量,核定一个大致的新增数额,监管根据房价的增长对数额进行摆布。比如其所在的分行,每个月有几千万的信贷额度,如果这个额度和实际放款差很多,可以在银行间进行内部调整。如果超出这个额度,需要向当地金融监管部门做出说明。

在该地方省份中,有的地市房地产价格增长比较快,当地金融监管部门对其贷款额度的限制要求就多一些;有的地市房价比较稳,房地产贷款增速也比较慢,当地金融监管部门对其的限制就比较少,基本没有管控。

26日,上述国有大行省分行人士告诉经济观察网,上周当地人民银行和银保监局都对银行进行了引导,“现在也不叫放开,人民银行对政策有调整,更加灵活,其中涉及到按揭、对企业的支撑。”

“监管也没有发布明确的政策,只是对银行提出了要求,允许银行可以做出调整和放大。”该人士称,当地银保监局也对银行进行了引导,他预计后期陆续会有文件下发,涉及可操作的内容,现在只是原则上允许银行有自己把握的空间和余地。前提条件是按照市场化和法治化的方向,这个权限还是把握在银行自己手里,政策给出空间,银行自己做出权衡,具体怎么做、如何做,需要各家商业银行自己做出决策。

对于银行层面的动作,该人士表示,“银行肯定会按照人民银行的要求统一实行,但各家银行自己有细则,大家行目前的细则还在制定过程中,大致方向已经明确:银行按照市场化、法治化的原则给予经营困难的地产企业支撑。”

至于房企的开发贷,上述股份行支行行长称,因为此前支行之前没有太多项目,目前还在上报阶段,尚未开始投放。不过近期,总行层面对各分支机构收集了相关放贷的需求和金额等数据,他预计接下来会有所宽松。

房地产信贷超调后纠偏

此前,据经济观察网记者在北京、上海等地采访了解,目前在等待银行放款的客户不在少数,到本周依然有不少购房者在等待银行放款。

民生证券首席宏观分析师解运亮表示,政策面有稳住地产的必要,在总基调不变的趋势下,看好地产调控力度边际放缓。

对于具体原因方面,解运亮分析,房贷缩量是造成当前社融低迷最重要的原因之一,当前房市销售转弱,房企融资困难、债务兑付压力加剧,若政策面维持高压,地产行业难以避免暴露更大的信用风险。近年以来“房住不炒”的政策基调十分坚定,这一轮调控周期或许还远未结束,但鉴于过去几个月房贷下行如此猛烈,或许已经到了超调后重新纠偏的时刻。三季度央行例会提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,广州、佛山、苏州等地陆续出现房贷利率下调,10月15日中国房地产协会将在京召开部分房企座谈会、摸底当前房企困难,预计监管将以此为据、积极应对。

针对涉房地产信贷紧张的情况,央行和银保监会在10月中旬均公开向市场发声,分别要求保持房地产信贷平稳有序投放;督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

10月15日,在中国人民银行举行的三季度金融数据统计发布会上,央行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款。针对这些情况,央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,引导主要银行准确把握和实行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

10月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的资讯发布会上表示,银保监会要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合央行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓。

26日标普信评发布的报告称,最近恒大等房地产企业出现的流动性问题局限于个别企业,对国内银行业并无严重负面影响,银行业的房地产业风险总体可控。同时,由于房地产业涉及多个上下游行业,加之按揭贷款在银行资产负债表中的重要占比,银行业的健康程度和房地产市场的总体稳定息息相关,因此“稳地价、稳房价、稳预期”对于银行业信用质量的中长期稳定是很重要的。

截至2021年6月末,国内银行业金融机构人民币贷款总额为185万亿元,其中房地产开发贷款占6.6%,个人住房贷款占19.7%;国内19家系统重要性银行的房地产开发贷总额约为7.6万亿元,占银行业金融机构12.23万亿元房地产开发贷的62%。

预计未来金融资源投向房地产领域的比重会下降

不过,上述国有大行省分行人士也表示,“监管对房地产的原则没有改变,政策只是适度做了微调。大的方向不会改变的。”

近年来,随着房价快速上涨,金融政策也在做及时的调整,在各地采取差别化信贷政策。政策的松紧,牵动着房地产条线上的从业者和购房者的心弦。

经历几年的房贷政策调控,房地产信贷占比在人民币新增贷款中的占比已有所下降。10月24日发布的《2021径山报告》中指出,我国金融供给结构仍有较大优化空间。近年来直接融资比重提升取得了明显进展,但间接融资占比仍然过高。间接融资的产业与部门结构亟待优化。房地产占用了较多信贷资源,特别是房地产价格持续上涨,抵押品放大融资规模,进一步加剧信贷资源错配。

2016年,全国新增房地产贷款(房地产开发贷款与个人购房贷款)5.7万亿人民币,占全部人民币新增贷款的比例接近45%,近几年这一比例有所下降。2020年新增房地产贷款占比降至27%,但考虑到房地产业增加值仅占到2020年GDP的7.3%,即使考虑到相关产业增加值,房地产领域所占用的信贷比例依然不合理。

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 图片来自:《2021径山报告》

“研究报告当中也指出,过去多年来金融资源投向房地产,大家研究认为,这一占比还是比较高的。” 中国金融四十人论坛资深研究员、证监会原主席肖钢表示。他认为,未来金融资源投向房地产领域的比重会相应下降。投向制造业、支撑科技创新、支撑乡村振兴等方面的投入占比会相应提高。

“近年来,银行业对制造业的贷款明显上升,对制造业的中长期贷款比重上升更快,这是优化信贷结构的成果和表现,未来还要进一步调整好信贷结构。”肖钢表示。

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胡艳明经济观察报记者
金融机构资讯部记者
主要关注上市企业、证券、银行领域。

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